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Evaluations immobilières. Méthodes
LES METHODES D’EVALUATION DES IMMEUBLES.
HABITATION BIEN SUR MAIS PAS SEULEMENT !
En ce qui concerne l’évaluation des immeubles d’habitation il existe différentes méthodes.
Pour autant il faut bien convenir qu’il est fait application le plus souvent des méthodes d’évaluation par comparaison.
LA METHODE D’EVALUATION PAR COMPARAISON
Qu’est-ce que la méthode d’évaluation par comparaison ?
La méthode par comparaison met en jeu un processus d’analyse qui a pour objectif d’établir la valeur vénale d’un immeuble, ceci à partir des prix constatés dans des transactions concernant des immeubles « comparables ». Il ne s’agit pas d’exiger que les immeubles soient identiques, mais que leur nature respective, leurs caractéristiques permettent de considérer que la comparaison est possible.
Ainsi donc, l’évaluation par comparaison se décline directement au regard du marché immobilier et elle est considérée comme apportant le plus de justesse et en tout état de cause, le plus d’ancrage avec la réalité des ventes d’un secteur déterminé.
C’est pourquoi elle est privilégiée par les experts, les cours et tribunaux, et aussi par l’administration fiscale.
La source de renseignements, quant aux mutations pouvant servir de repères est aujourd’hui accessible sur Internet, en particulier sur les sites alimentés par l’administration fiscale.
Il faut relever que les informations sont évidemment schématiques, tout en faisant apparaître des éléments primordiaux comme le prix, la superficie du bien (pas toujours), la superficie du terrain lorsqu’il s’agit de maison indépendante, la date de la transaction, le numéro de cadastre. Pour autant, il conviendra de pousser l’analyse un peu plus loin, pour compléter l’information et en tenir compte dans le processus d’évaluation.
La législation rendant obligatoire l’indication des superficies comme la superficie dite « Carrez » pour les lots en copropriété, cette information ne manquera pas pour les appartements. S’agissant des maisons d’habitation, Villas, Bastides, bâtiments entiers, la superficie habitable ou utile peut ne pas être indiquée dans les informations publiées.
Traditionnellement il s’agira de déterminer une valeur du prix au mètre carré (ratio) lequel, si nécessaire corrigé, pour l’appliquer à la superficie du bien à évaluer.
LA METHODE D’EVALUATION PAR LE REVENU.
Cette méthode est utilisée lorsque nous sommes en présence d’immeubles à but locatif ou immeuble de rapport, lesquels ayant pour vocation de produire des revenus.
La démarche consiste à s’intéresser au loyer pratiqué, aux caractéristiques du bail, bien évidemment à l’état d’entretien et à l’aspect physique du bien.
En l’occurrence, cette première étape permet de déterminer l’assiette à partir de laquelle pourra se concevoir l’évaluation par « capitalisation du revenu ».
La capitalisation du revenu consiste après avoir déterminé l’assiette de loyer annuel à déterminer et appliquer un taux de capitalisation.
LA METHODE D’EVALUATION PAR LA VALEUR DE RENDEMENT.
Le mécanisme est le même que dans la méthode par la capitalisation, mais il s’agira d’appliquer un « taux de rendement » sur le revenu net annuel. Le taux de rendement se définissant comme le taux de rémunération attendue par le propriétaire d’un bien productif de revenus en l’occurrence de loyers.
Le revenu correspond au revenu brut déduction fait des dépenses supportées par le propriétaire.
Ainsi donc la valeur du bien correspond à la prise en compte du revenu (loyers) net annuel servant d’assiette à l’application du taux de rendement.
LA METHODE PAR ACTUALISATION DES FLUX FUTURS (METHODE DES CASH-FLOWS).
Il s’agit d’une approche plutôt spécialisée qui est retenue pour des immeubles susceptibles de présenter un enjeu financier important, dans un contexte pouvant subir des modifications sur la durée. Des modifications pouvant être des variations de revenus, des opérations de maintenance, de grosses réparations dans une période identifiée ou prévisible, ou encore pour des immeubles situés dans des zones qui n’ont pas encore trouvé leur stabilité.
Cette approche fait ressortir des notions de résultat d’exploitation, de rendement brut, de résultat net, ou encore de cash-flows immobiliers, de valeur actualisée de l’investissement, à partir d’une formule se déclinant sur des périodes.
Au-delà des approches précédentes se trouvent des méthodes dites
« techniques »
LES METHODES TECHNIQUES.
Elles seront simplement citées ici.
Méthode par le prix de revient de l’immeuble.
Méthode par le coût de reconstruction.
Elles ont pour inconvénient de ne pas refléter les valeurs du marché immobilier. On les trouvera en pratique davantage dans les hypothèses où il faudra faire ressortir des valeurs, ceci en termes d’investissement, de construction, ou encore d’immeuble sans équivalent sur le marché mais pour autant indispensable à son occupant.
Les cas particuliers.
L’expert pourra être sollicité pour l’évaluation :
- Des immeubles insalubres.
- Des immeubles vétustes à très vétustes.
- Des constructions précaires ou encore bâties sur le sol d’autrui.
- Des situations particulières organisées par exemple dans le cadre d’un bail à construction
- Des immeubles exceptionnels tels que des cinémas magasins importants, des châteaux, des cliniques et EHPAD, ou encore des hôtels.
Chacun de ces cas méritant d’être traité dans le cadre une analyse singulière selon une méthode adaptée.
Outre que l’expert doit être en mesure de pratiquer les méthodes d’évaluation il doit aussi savoir choisir la meilleure approche en fonction du bien et de la situation
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